Zainteresowanie projektami domów do 70 m² zabudowy wzrosło od początku 2022 roku z dwu powodów - ze względu na zmiany przepisów Prawa budowlanego oraz rosnące koszty budowy.
Czym jest „powierzchnia zabudowy”?
Powierzchnia zabudowy to powierzchnia zajmowana przez rzut poziomy budynku na gruncie, liczona po zewnętrznym obrysie ścian. Nie obejmuje ona takich elementów jak:
- tarasy naziemne niezadaszone,
- schody zewnętrzne,
- podesty o wysokości do 0,2 m,
- wystające elementy budynku niepodparte (np. wykusze, balkony).
Dla inwestrów chcących wybudować dom do 70 m² zabudowy kluczowe musi być sprawdzenie, czy suma wszystkich zadaszonych i opartych na fundamentach części nie przekroczyła tego limitu. Np. zadaszony ganek czy garaż mogą łatwo zająć nawet 10–15 m² powierzchni zabudowy.
Możliwość budowy domu do 70 m² na zgłoszenie
Zgodnie z nowelizacją ustawy Prawo budowlane z 3 stycznia 2022 r., możliwa jest budowa domu jednorodzinnego wolnostojącego do 70 m² powierzchni zabudowy w uproszczonym trybie zgłoszeniowym – bez pozwolenia na budowę.
Warunki, które musi spełniać inwestycja:
- budynek nie może przekraczać 2 kondygnacji,
- musi służyć wyłącznie zaspokojeniu własnych potrzeb mieszkaniowych inwestora,
- jego obszar oddziaływania musi mieścić się w granicach działki (zgodnie z art. 20 ust. 2 ustawy PB),
- wymagany jest kompletny Projekt budowlany, podpisany przez uprawnionego projektanta - architekta,
- inwestor zobowiązuje się do kierowania budową (może to robić osobiście lub przez kierownika budowy).
Uwaga: Musimy pamiętać, że nie zawsze projekt o powierzchni zabudowy 70 m² można automatycznie realizować na zgłoszenie. Warunki MPZP (lub WZ) oraz wymogi szczególne mogą wymagać pełnej procedury pozwolenia na budowę – np. w przypadku działek o nietypowym kształcie, obszarze objętym ochroną konserwatorską, obszarach Natura 2000.
Ergonomia i układ funkcjonalny
Dom o powierzchni zabudowy do 70 m² wymaga maksymalnej optymalizacji układu funkcjonalego wnętrz. Każdy metr kwadratowy musi być wykorzytany, zaprojektowany tak, by unikać stref nieużywanych i zapewnić logiczny układ funkcji.
Optymalny program funkcjonalny dla 2–4 osób:
|
Pomieszczenie
|
Powierzchnia (m²)
|
Funkcja
|
|
Wiatrołap
|
2–3
|
bariera termiczna, szafa
|
|
Pokój dzienny z kuchnią
|
25–30
|
przestrzeń dzienna, jadalnia
|
|
Sypialnia główna
|
10–12
|
łóżko, szafa
|
|
Pokój dziecięcy / gabinet
|
8–10
|
łóżko, biurko
|
|
Łazienka
|
4–6
|
prysznic/wanna, WC
|
|
Kotłownia / techniczne
|
2–4
|
piec, rekuperator, pralka
|
|
Komunikacja
|
3–4
|
hol, dostęp do stref
|
Efektywność układu funkcjonalego dodatkowo zwiększają:
- stosowanie przestrzeni wielofunkcyjnych (np. salon + jadalnia + kuchnia),
- brak korytarzy lub ich drastyczne ograniczenie,
- wnęki na szafy,
- aneks kuchenny zamiast oddzielnej zamykanej kuchni.
Rozwiązania konstrukcyjne i materiałowe
Konstrukcja nośna
- Murowana (ceramika/porotherm, silikaty, gazobeton/ytong) – trwała, powszechna, dobre parametry cieplne, wysoka bezwładność termiczna.
- Szkielet drewniany (kanadyjski) – szybka budowa, niska masa, dobra izolacyjność, większe wymagania akustyczne, wymagane dobre wykonawstwo.
- Prefabrykacja modułowa – bardzo szybki montaż (nawet kilka dni), ograniczone możliwości zmian.
Dach
- Dwuspadowy – najprostszy i najtańszy w budowie; optymalny w przypadku adaptacji poddasza.
- Płaski (ze stropodachem) – nowoczesna estetyka, ale wyższe koszty hydroizolacji i odwodnienia, wymagane doświadczenie w wykonawstwie.
- Czterospadowy / wielospadowy – atrakcyjny, preferowany wizualnie przez inwestorów, ale kosztowny i trudniejszy w wykonaniu.
Stropy
- Drewniany lekki – szybki montaż, dobry przy domach z poddaszem użytkowym.
- Teriva lub gęstożebrowy – popularny w domach murowanych, nośny i akustycznie stabilny.
- Płyta żelbetowa – najdroższy, ale najlepszy pod względem wytrzymałosciowym oraz akustycznym.
Instalacje i energooszczędność
Domy do 70 m² najcześciej są zaprojektowane w standardzie energooszczędnym – nie tylko ze względu na WT 2021, ale też realne oszczędności w eksploatacji. Zalecane rozwiązania:
- Pompa ciepła powietrze–woda + ogrzewanie podłogowe (mała powierzchnia = niska moc),
- Wentylacja mechaniczna z rekuperacją (odzysk ciepła z powietrza) - podnosi koszty budowy,
- Panele fotowoltaiczne – nawet 3–4 kWp pokryje roczne zapotrzebowanie,
- Ogrzewanie elektryczne (kable, maty) – w bardzo dobrze ocieplonym budynku to rozsądna alternatywa, szczególnie przy PV, bardzo niskie koszty inwestycyjne.
Przykładowy projekt godny uwagi – analiza funkcjonalna
Projekt E-70 – dom z poddaszem
- zabudowa: 69,7 m²
- powierzchnia użytkowa: ok. 89 m²
- parter: salon z kuchnią, gabinet, łazienka, kotłownia
- poddasze: 3 sypialnie, łazienka, pralnia
Idealny dla 2+2, prosty dach dwuspadowy, niski koszt wykonania, minimalizacja komunikacji, idealny na zgłoszenie, możliwość budowy z prefabrykatów
Dom o powierzchni zabudowy do 70 m² polecamy inwestorom, którzy:
- posiadają działkę o niewielkiej powierzchni,
- szukają niskokosztowego domu z krótszym czasem budowy,
- planują budowę w uproszczonej procedurze (zgłoszenie),
- stawiają na minimalizm funkcjonalny i optymalne wykorzytanie niedużego metrażu,
- oczekują ekonomicznej eksploatacji i niskich kosztów ogrzewania.
